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商铺*的十六要素和八大技巧

来源:吉屋网   发布时间:2017-11-06

*商铺与*住宅有很大的不同,可以说:*商铺是一种艺术,是一门学问。其操作的难度远远大于住宅*。如果我们将时间的因素考虑进去,住宅*几乎毫无风险,商铺*则充满了风险,在巨大*的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升,大部分成功的商铺*行为有赖于*人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。下面就让我们从16个方面对商铺*进行详细的分析吧:

 

   1、地段:地段可以说是*商铺的名列前茅先决条件,也是决定商铺价值的首要条件。市*的繁华闹市区可能是商铺*贵的地方,而在偏远的、人迹罕至的临街门面,我们只能称其为仓库,价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好,但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺,其他各方面的条件不好,造成租金太低,**率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金*也不错的商铺。事实上,确实有很多一类地段的铺面单价和租金*率都比不上二类地段的铺面。毕竟,*热闹的地方不能与卖东西*多的地方划上等号。

  2、临街状况:商铺正因为临街才称之为商铺,大部分的人不是因为购物而购物,他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为,有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此,在*商铺中要注意:尽量购买临大街,人们容易看见,也方便走到的铺面。临大街比临小街要好,在路口临两面街比临一面街要好,走的人多的那一面比较好。当然,这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式,也许面临的只是一个过道,这种*除了考虑以上原则,更要多方考虑其他因素。

  3.人流:你可以站在想要*的商铺门前,统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多,该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆,因为行走的人才是购买的主体。

但是需要注意的是,*不是路过的人多,买东西的人就会多,购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

4.驻留性:想使人在你这里购物,要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方,首先就不能指望会有人来逛,门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过,也不能产生好的销售业绩。要知道,人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以,铺面是否让人们愿意逗留,不产生匆忙离开的念头很重要。

  5.购买习惯:你买服装会到哪里去买呢?买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢?所以如果人们买服装都去服装一条街的话,又新开了一条服装街,那么,在这里*就值得商榷。人们的购买习惯一旦确定,要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜,要知道,大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以,新开发的商铺一旦定错位,可能面临门庭冷落的风险。*商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

  6.购买力:同样地区的两个小区,一个全是购置的商品房,另外一个大部分是旧房的拆迁户,那么,商品房的小区就具有更大的购买力,生意也会好做,铺面价值也相对较高。犹太人说过:“做生意要针对女人与嘴巴。”那么,女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方,餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方,有钱人多的地方就更不用说了。*商铺要选购买力强的地方。

  7.便利性:一个很好的服务,一定要使需要它的人方便地得到。比如说,家具市场,如果附近交通不利,那么,如何运输呢?一个不错的酒楼,但是停车位不足;一个非常好的商场,但是要到达,一定要经过两条地下过道。这样的商铺,能令人满意吗?


  8.商圈:每一个繁华的地方,都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。

并不一定局限于在城市的商业*,在一个新的城区形成的时候,一个新的商圈就形成了,往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。在偏城区,人口密集的地方,也有不同大小的商圈,那里也就是人们活动的*地带。当然也是商铺赢利的保证。

  9.规划:现在看起来一切都很好,以后会不会改变呢?城市在变迁之中,本来热闹的市场,因为附近居民的迁移,生意可能一落千丈。原来毫不起眼的铺面,也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热,价格*上涨。道路的改建、拓宽,城市的整体规划,都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划,提前进行*,可以获得丰厚*,如果对此毫不关心,必将蒙受巨大损失。

  10.地势:铺面不能低于门前的道路,凹下去的铺面给人感觉不好,也不能上了几级台阶才进入铺面,使人觉得不便。较好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点,根据以往的经验,每登上两级台阶,铺面价值将下降一成。

  11.净高:商铺的净高要超过住宅的高度,使人没有压抑感,当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。

  12.开间:商铺的开间越大,价值越高。门口很小,进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下,尽量选择开间较大的商铺。

13.朝向:尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈,会造成商品褪色,空调费也会多出不少。光过于刺眼,也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬,则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。

  14.比价:在*商铺之前,可以参考附近的商铺价格,也可参考类似的铺面。开发商的定价,往往都高于市场价,动人的广告宣传,不能保证良好的**。

  15.*率:根据附近商铺的租金,可以了解商铺的**率。年*率20%或更高,基本上都是动人的神话故事。年*率能达到10%以上就很不错了,相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年*率在7%左右。低于5%的商铺我们认为是较差的,可能还比不上较好的住宅。必须注意的是,专业市场中的商铺*率应当高一些,因为谁也不能预料得到,一个红火的市场会不会突然冷下来?风险会大于独立的临街铺面。

  16.发展:能够预料得到商铺将来的发展,那才是*高手。人口会不会增多?市场已经建好,会不会红火?一条街都很冷清,有人低价抛售商铺,价格会不会更低?积累长期的经验,拥有对市场准确的判断,超人的胆略,才能获得不流于平庸的业绩。

建华·山水国际新城

建华·山水国际新城位于楚雄高新区赵家湾村所在地,南邻团山路,东接康居小区,西临杭瑞高速,背靠青山,俯瞰群城,距开发区市民广场仅800米,距市*桃源湖两公里,距楚南经济带1.5公里,距新火车站4公里,这里将是未来连接新火车站和主城的交通大动脉。

建华·山水国际新城规划总占地面积约963.66亩,其中公共绿地及自然水体占地面积约64.08亩。规划分四大板块,建设首期工程占地约72亩,容积率2.5,总建筑面积约16万平方米;规划核心区域占地约691亩,地上建筑面积约42万平方米,1.01的超低容积率,绿化面积超过35%以上;赵家湾北部地块容积率1.26,地上建筑面积约6万平方米;规划回迁区域规划占地面积约130亩,地上建筑面积约8.4万平方米,容积率为1.0。整个新城规划约510户高层住宅,1700户花园洋房,1485低密度住宅,建筑布局坐北朝南,依山面城,形销售通便捷的大型高端住宅社区。

建华·山水国际新城配套设施齐全,规划了一个现代化的农贸市场,大幅提高了基本生活的便捷程度。自创首层立体式纯步行街,实现层层皆首层的独特商业价值,彰显开放创新的前瞻性规划特色,让客人享受休闲购物新体验。商业街内汇聚高端餐饮,☆级电影院,品牌名店,手机数码,儿童游乐园等丰富多元业态,将打造成为楚雄比较具有标杆性的高端商业步行街。项目拥有一所12班幼儿园,让孩子在这里安全健康的成长,社区还配备一个大型的社区医院,为您的健康全程保驾护航;同时小区内部还设置了众多文化体育场所,有恒温游泳馆,篮球场,羽毛球场,健身*、老年活动*、户外儿童游乐园及文化主题餐厅,来满足您生活的全部需要。

商铺*的八大技巧


        商铺*是不动产*的重要方式,涉及到方方面面,如何使自己的*更有针对性和科学性,是商铺*的关键,所以您应该慎之又慎。

 

商铺*技巧一:商铺*的目的

 

购买商业用房的目的大致分为两类:一类是用以出租或转手出售赚取*。*者可以一次性付款按揭贷款的形式支付房款,用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。

 

另一类是作为资金保值并*的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题,银行储蓄*少;而股票、债券、期货市场摇摆不定;纯住宅利润低,而商铺*的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外,有相当一部分自营性质的经营商,为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在*商圈的店铺更受他们青睐,比如设立形象店、旗舰店,展示企业实力、提升企业形象,从而进行品牌传播。

 

商铺*技巧二:租用还是买产权

 

产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押;而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多,尤其是发展前景好的商铺,租金自然水涨船高,经营者额外负担加重,**却日渐减少。

 

这一点在目前天津金街商圈上表现的尤为明显:金街缺少规模化的产权商铺,大部分商铺都是多次转租,而且租金逐年上涨,所以对于实际经营者而言是苦不堪言,市场期待产权商铺的呼声越来越高。


商铺*技巧三:商铺*方向

 

根据商铺类型和所在区域可将*方向划分为:纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。

 

一般而言,办公楼底商是作为配套使用的,总面积少,价格比较低廉,经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主,业态无法覆盖,人气不是很旺,所以转手或转租的前景相对暗淡。

 

住宅楼底商一般是为居民区服务,前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看,几乎每个小区都有底商,规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱,所以价格虽然相对低,但是*不明显、风险相对更高。

 

纯商业区内的店铺租售容易、**明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高,负担重,使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺,一手店铺非常少有,所以一手店铺仍具备足够的*空间。商铺*技巧四:商铺*,几时出手*划算

 

    一般来讲,开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房,此时的价格是相对实惠的,这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期,因为签署合同后,购买者就要开始还款,而此时尚无法经营或出租,有一段时间是没有*的。

 

    随着工程进度逐渐加快,开发商一般都会涨价。尤其是*商圈内的店铺,因为正式营业后前景广阔,开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”,到这个时候再购买,付出的就更多。

 

看准项目前景,及时出手,抢先一步往往能占尽先机。

 

商铺*技巧五:*怎样的店铺

 

    *早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺,提供一些日常用品;后来出现了单一形式的购物街和专业市场,各种专卖店出现,但专卖店品种单一,无法满足消费者更多的选择,于是出现大型百货商场。目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂,已经落后。

 

shopping mall此时应运而生。

 

   mall的直译为“林荫道”,在shopping mall中指的是“步行街”。一般地,在类似的商业广场(购物*)中,店铺围绕一条或几条步行街来布置,而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜,因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺,而且不会过于空旷,整个商场保持旺盛的人期。

 

    shopping mall应该非常注重购物环境的设计,倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务,也就是“一站购齐”的理念,而这一点,目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。

 

    在shoppingmall内的店铺,则充分共享充足的人期,所以商机可以有效保证。


商铺*技巧六:如何选择铺位位置

 

    目前很多商铺*者往往都陷入一个误区:过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。

 

    实际上,一个成熟的休闲购物*,地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街,所有的店铺都已经成为一个整体,关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。

 

    当然,室内步行街交叉处、主入口处和shoppingmall共享空间的店铺因为先天条件好,每一个逛商场的人都会经过,所以更受追捧,但是相对价格会更高,所以选择时也必须全面权衡。

 

商铺*技巧七:看准你的合作伙伴

 

    商铺*非常讲究“群羊效应”,也就是看主力店。一般来说,经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻,都会带来旺盛的人流。

 

    同时,选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。shoppingmall提供的是“一站购齐”的消费模式,*讲究的是业态覆盖,因为只有提供全面的物品,消费者才会长时间停留,而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验,更重要的是可以分享人气。

 

商铺*技巧八:选择有发展前景的商圈

 

    每一个城市都有自己的商业坐标,比如北京的府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的*商圈,无论世事如何变迁、商圈如何更替,这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。

天汇·财富金座

建华·天汇财富*项目位于楚雄开发区火车站北侧CK2013—03号地块该项目建筑性质为商业办公,建筑用地面积为3439㎡,建筑面积为23158.21㎡,共17层。

珑曦苑

“珑曦苑小区”北邻“风桥水郡”,东邻南北向60米准快速路,南邻东西向36米道路,西邻南北向18米道路,交通联系方便。总占地101.86亩(67907.3㎡),建设商品房总建筑面积233012.43平方米,其中有高品质的电梯住宅楼、沿青龙河高端的商业步行街、雄伟气派的办公楼及多层、低层住宅。其中地上住宅建筑面积为177567.65㎡、商业建筑面积为11528.85㎡、配套物管服务面积为665.96㎡、金融办公设施用房13004.59㎡,地下有29543.93㎡,占地面积18890.81㎡,现规划户数1282户,建筑密度27.82%,容积率2.99,绿地率35%,车位1340个。现推出少量商铺出售。

看准项目前景,及时出手,抢先一步往往能占尽先机。



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